أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/91) وتاريخ 19 /9/ 1443هـ.
وتهدف اللائحة إلى توثيق الأراضي والممتلكات العقارية، كما توضح التفاصيل والإجراءات الخاصة بالنظام، وفيما يلي أبرز ما ذكرته اللائحة بشأن التسجيل العيني وخطواته والمستندات المطلوبة فيه:-
سجل إلكتروني للعقارات
نصت اللائحة التنفيذية على إنشاء سجل عقاري إلكتروني، ويسمح بحفظ وأرشفة المستندات، وتعقب التعديلات ومعرفة القائمين بداخلها، ويخصص لكل عقار صحيفة عقارية، تكون جزءاً من السجل العقاري، كما ينشأ في السجل العقاري فهرس شخصي، تخصص فيه لكل شخص صحيفة حقوقه العينية الأصلية والتبعية.
كما نصت اللائحة على أنه في حال دمج عقارين أو أكثر، ولكل عقار صحيفة عقارية مستقلة، فتدمج صحف العقار في صحيفة واحدة جديدة، وإذا دُمج عقاران أحدهما محمل بحق عيني والآخر غير محمل، امتد الحق ليشمل العقار الجديد بأكمله، أما إذا كان كل من العقارين محملا بحق عيني مستقل، فيجب موافقة أصحاب الحقوق العينية على الدمج.
مستندات مطلوبة للتسجيل العيني
حددت اللائحة المستندات المطلوبة عند التقدم بطلب التسجيل العيني الأول، ومنها رقم وتاريخ الصك ومصدره، والوثائق التي تثبت الحقوق العينية، والمستندات المتعلقة بالعقار من رخص بناء وهدم ومخططات هندسية وخلافه، وبعد تقديمها يتم إشعار مقدم الطلب برقم هذا الطلب، ثم تتم أعمال المساحة المتعلقة بالعقار، ثم يتحقق المسجل من الاشتراطات والمستندات المتعلقة بالطلب ويعتمد التسجيل العيني الأول للعقار.
وذكرت اللائحة أنه في حال كانت مساحة العقار في التسجيل العيني الأول أقل من المساحة المذكورة في الصك المقدم فلا يعتمد التسجيل، إلا بموافقة ذوي الشأن على النقص، وتصدر الهيئة صك الملكية بناء على السجل العقاري.
خطوات تسجيل العقارات الواقعة خارج نطاق المنطقة العقارية
أوضحت اللائحة خطوات تسجيل العقارات الواقعة خارج نطاق المنطقة العقارية في السجل العقاري، وهي تتمثل في تقدم الملاك بطلب إعلان موقع عقاراتهم منطقة عقارية وفق الاشتراطات اللازمة للإعلان، ثم تقديم بيانات جيومكانية مطابقة للمواصفات الجيومكانية المعمول بها في التسجيل العيني الأول، للموقع المراد إعلانه.
واشترطت اللائحة للتسجيل أن يكون للعقار -عدا العقارات المملوكة للدولة- صك ملكية مستوف للمتطلبات النظامية، وبعدها تقوم الهيئة بدراسة الطلب والنظر في إعلان المنطقة التي يدخل في نطاقها العقار منطقة عقارية، واستكمال إجراءات الإعلان والتسجيل وفق أحكام النظام واللائحة.
خطوات تسجيل العقار الموصوف على الخارطة
نصت المادة 30 من اللائحة على أن ينشأ سجل التصرف في العقار الموصوف على الخارطة بطلب من المطور العقاري المرخص له بمزاولة نشاط بيع أو تأجير عقار على الخارطة، بعد ورود رخصة المشروع من الجهة المصدرة لها.
وتدون بيانات العقارات الموصوفة على الخارطة في السجل المذكور قبل البدء في عملية التصرف بما، وفقاً للبيانات الواردة من الجهة المصدرة لرخصة المشروع والجهة المعنية بفرز الوحدات العقارية.
ويوثق المسجل العقاري التصرف في العقار الموصوف على الخارطة بين أطرافه، بعد اكتمال إنشاء السجل، وبعدها يصدر المسجل العقاري شهادة بذلك، ويجب على مالك العقار عند تقديم طلبه بتحويل البيانات الواردة في سجل التصرف في العقار الموصوف على الخارطة إلى السجل العقاري، إرفاق شهادة من الجهة المرخصة للمشروع باكتمال إنجاز العقار الموصوف على الخارطة، وشهادة تثبت مطابقة العقار في الطبيعة لمحضر فرز الوحدة العقارية الصادر من الجهة المعنية بالفرز.
وإذا لم يتقدم مالك العقار خلال 30 يوماً، فيجوز بناء على قرار صادر من الجهة المرخصة لمشروع العقار الموصوف على الخارطة طلب تحويل بيانات العقار من سجل العقار الموصوف على الخارطة إلى السجل العقاري، وتصدر الهيئة صك تسجيل الملكية بناء على ذلك.
حالة يرفض فيها التسجيل العيني
نصت المادة الثانية عشرة من اللائحة على أنه إذا وقعت ازدواجية أو تداخل بين صكوك الملكية المقدمة في شأن عقار واحد، أثناء إجراءات التسجيل العيني الأول، ولم يتفق الملاك، فتوقف إجراءات التسجيل العيني الأول للعقار ويرفض التسجيل ويعاملون وفق المادة 21 من النظام.
تصحيح الأخطاء
في حال وجود أخطاء مادية في السجل العقاري فيجوز تصحيحها من خلال التقدم بطلب يحتوي على رقم العقار، وصفة طالب التصحيح، والخطأ المراد تصحيحه والمستندات اللازمة لذلك، وتقوم الهيئة بعدها بتصحيح الأخطاء إذا تبين لها ذلك وإشعار ذي الشأن بالتصحيح، ويحق للأخير الاعتراض على التصحيح خلال 30 يوما من الإشعار، علما بأن تصحيح الأخطاء لا يؤثر على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار.
حقوق المالك
يجوز لمالك أي من الحقوق العينية دون مقابل الاطلاع على صحيفة عقاره، بما في ذلك التأشيرات المسجلة في الصحيفة، كما يجوز لأي شخص أن يقدم طلباً للحصول على بيانات من السجل العقاري يبين فيه البيانات المطلوبة والغرض من ذلك الطلب.
ونصت اللائحة على أنه لا يجوز الاطلاع على صحيفة الحقوق العينية للأشخاص إلا لمالك الحق أو من يمثله نظاما، والوارث عن مورثه، والمحاكم والجهات القضائية، والجهات الحكومية ذات العلاقة.
إعلان قوائم الملاك
نصت اللائحة على إعلان قوائم الملاك في المنصة الإلكترونية التابعة للسجل العقاري بعد اكتمال إجراءات التسجيل الأول، وتحتوي هذه القوائم على رقم العقار وموقعه ومساحته والحقوق العينية وملاكها، ويجوز للمعترض على التسجيل رفع دعوى قضائية لدى المحكمة المختصة، أما بالنسبة للهيئة العامة للعقار فتصدر صك تسجيل الملكية بناء على السجل العقاري، في حين يختص المسجل العقاري بتوثيق جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول وفق الدليل الإجرائي الذي تعده الهيئة لهذا الغرض.
