أعدت الهيئة العامة لعقارات الدولة اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، الذي يهدف إلى تنظيم الأحكام الواردة في نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار.
وأكدت اللائحة، المطروحة حاليا على منصة "استطلاع" لاستطلاع الآراء بشأنها، أنه لا يجوز نزع ملكية عقار أو وضع اليد عليه في حال ثبوت وجود عقار للدولة أو لأحد أجهزتها يفي بالغرض، كما حددت آليات تعويض من نزعت منه ملكية عقاره.
ونصت اللائحة على تعويض من نزعت ملكية عقاره تعويضاً بناء على القيمة السوقية للعقار، وأن يضاف إلى هذه القيمة عوض عن نزع الملكية نسبته 20% من القيمة السوقية للعقار، كما تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل للعقار المنزوع ملكيته، على أن يكون ما تتحمله الدولة في حدود مبلغ الضريبة المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، على أن يكون ذلك التحمل في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز 6 سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض.
ولفتت اللائحة إلى أنه في حال كان التعويض عينياً يعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء على العقار البديل إذا كان أرضاً بيضاء لمدة عام، أما إذا ترتب على قرار نزع الملكية تعذر قدرة المنزوع ملكيتهم على شراء مسكن بديل لأسباب تعود لعدم توفر مساكن في منطقة النزع، أو لارتفاع يزيد عن المعتاد في كلفة سكنها، فعلى الهيئة إعادة إسكان المنزوع منهم مؤقتاً ودعم مستفيدي الضمان غير القادرين على شراء السكن البديل، وفيما يلي تفاصيل اللائحة: -
المادة الأولى من النظام
لأغراض تطبيق أحكام هذا النظام، يقصد بالكلمات والمصطلحات التالية، المعاني الموضحة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق خلاف ذلك:
1. النظــــــام: نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار.
2. اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام.
3. الهيئة: الهيئة العامة لعقارات الدولة.
4. المجلس: مجلس إدارة الهيئة.
5. المحافظ: محافظ الهيئة.
6. الجهة صاحبة المشروع: أي جهة حكومية أو شركة أو جمعية أهلية ذات نفع عام (الجمعية) تتولى تنفيذ عمل يهدف الى تحقيق مصلحة عامة وفقاً للنظام.
7. الجهة الحكومية: أي وزارة أو مصلحة أو مؤسسة عامة أو هيئة عامة، أو أي جهة عامة مستقلة في المملكة، أو أي من الجهات التابعة لها.
8. الجهة المشرفة: الجهة الحكومية المشرفة على نشاط الجهة صاحبة المشروع متى كانت شركة أو جمعية.
9. العقـار: الأرض وكل شيء ثابت عليها لا يمكن نقله دون تلف، بما يشمل البناء والغراس، ونحو ذلك من غير المنفك من الأرض
10. مخطط المشروع: رسم هندسي يوضح العقارات المقرر نزع ملكياتها.
11. الرفع المساحي: تقرير فني يوضح حدود العقار المقرر نزع ملكيته وأطواله ومساحته الاجمالية وإحداثياته الجغرافية ودرجات الانكسار لجميع الزوايا الخاصة به.
12. المقيم المعتمد: المقيم المرخص له بمزاولة مهنة التقييم في المملكة.
13. معايير وأدلة التقييم: المعايير والأدلة المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
المادة الأولى من اللائحة
يكون للكلمات والعبارات الواردة في هذه اللائحة المعاني المبينة أمام كل منها في المادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، الصادر برقم وتاريخ.
1- يقصد بالكلمات والعبارات الآتية -أينما وردت في هذه اللائحة- المعاني المبينة أمام كل منها مالم يقتض السياق خلاف ذلك:
نزع الملكية: تملك قسري للعقارات –عدا العقارات المملوكة للدولة - كليًا أو جزئيًا تحقيقًا للمصلحة العامة.
وضع اليد: تمكين نظامي للجهات المحددة في النظام باستغلال عقار والانتفاع به تحقيقا لمصلحة عامة.
المسؤول الأول: أعلى مسؤول في الجهة الحكومية، الوزير، المحافظ، الرئيس، ومن في حكمهم.
المصلحة العامة المؤقتة: المصلحة العامة المقيدة بفترة زمنية محدودة.
مشتملات العقار غير المنقولة: ما يلحق بالعقار من مكونات لا تنفك عنه إلا بنقص في قيمتها.
التعويض العيني: التعويض عن نزع ملكية العقار بعقار يزيد عنه في القيمة بنسبة مئوية حددها النظام.
التعويض العادل: ثمن نقدي أو عيني يساوي القيمة السوقية للعقار مضافا إليها تعويض نزع الملكية الخاصة.
الشركات: الشركات المسجلة في المملكة وفقاً للنظام التي توافق الجهة المشرفة على تحقق المصلحة العامة على منحها حق نزع ملكيته تحقيقاً للمصلحة العامة.
الجمعيات: الجمعيات السعودية ذات النفع العام المسجلة نظاما التي توافق الجهة المشرفة على تحقق المصلحة العامة في وضع يدها على العقار المراد نزع ملكيته.
مالك العقار: الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين الذين يثبت تملكهم للعقار -المقرر نزع ملكيته- بصكوك مسجل لدى كتابة العدل.
القيمة الاجمالية: التكلفة المقدرة لتغطية كافة تكاليف عملية نزع الملكية.
المشروع المعتمد في الميزانية: الاعتماد المالي المرصود نظاماً في ميزانية الجهة صاحبة المشروع لتغطية تكاليف نزع الملكية.
الملاءة المالية: مقدرة الشركة أو الجمعية على الوفاء بكافة التزاماتها في مواعيد استحقاقها.
المادة الثانية من النظام
للجهة صاحبة المشروع نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد مؤقتاً عليه تحقيقاً لمصلحة عامة، مقابل تعويض عادل؛ وذلك وفقا لأحكام النظام واللائحة.
المادة الثالثة من النظام: سريان النظام
لا تسري أحكام النظام على العقارات المملوكة للدولة أو لأحد أجهزتها.
المادة الثانية من اللائحة
العقار الذي تملك الدولة أو أحد أجهزتها كامل ملكية رقبته وجميع منافعه، لا يخضع لأحكام هذا النظام.
يطبق النظام على العقارات المملوكة للدول أو أحد أجهزتها؛ إذا كان للغير حقوق ملكية في رقبة العقار أو في أي منافع عينية له لهذا النظام.
المادة الرابعة من النظام
لا تُتخذ إجراءات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض.
المادة الثالثة من اللائحة
1. لا يجوز نزع ملكية عقار أو وضع اليد عليه في حال ثبوت وجود عقار للدولة أو لأحد أجهزتها يفي بالغرض.
2. تعد الهيئة قاعدة بيانات إلكترونية متكاملة مع نظام معلومات جغرافية خاصة بعقارات الدولة، ويجب على الجهة – قبل بدء إجراءات النزع - الاستعلام من الهيئة عن عقارات للدولة في الموقع المقترح والبدائل المتاحة، وتصدر الهيئة الإفادة بناء على بيانات القاعدة.
المادة الخامسة من النظام
لأغراض تطبيق النظام، يقصد بالمصلحة العامة كل ما يحقق نفعاً عاماً من تنمية أو ازدهار تُرجح فيه مصلحة المجتمع على أي مصلحة خاصة تعود لشخص طبيعي أو شخص معنوي أو جهة حكومية وكل ما يدفع ضرراً عاماً من كوراث وأوبئة وما في حكمها ويشمل ذلك القيام بأي من الأعمال الآتية:
1- مشروعات الطرق والشوارع وخطوط النقل ومرافق المواصلات العامة البرية والبحرية والجوية.
2- مشروعات التخطيط العمراني، وإنشاء المساجد والحدائق ومباني الخدمات الاجتماعية والتعليمية والصحية ونحوها.
3- مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشرفين وما يتعلق بمناسك الحج أو العمرة والزيارة.
4- مشروعات توليد الطاقة وشبكات المياه والكهرباء والغاز والبترول والصرف الصحي وتصريف السيول والاتصالات والإرسال الإذاعي والتلفزيوني الحكومي.
5- مشروعات الحفر والتنقيب والتعدين وما يتصل بذلك.
6- مشروعات الحفاظ على المحميات البيئية والحياة الفطرية والحفاظ على التراث الحضاري والتاريخي والإنساني للدولة.
7- مشروعات الأمن الداخلي وإقامة المنشآت العسكرية.
8- أي أعمال أخرى ينص في أنظمة أخرى على أنها تحقق مصلحة عامة.
9- أي أعمال أخرى تحدد على أنها تحقق مصلحة عامة بموجب قرار من مجلس الوزراء.
المادة الرابعة من اللائحة
إضافة إلى ما ورد في الفقرة الثانية من المادة الخامسة، يقصد بمشروعات التخطيط العمراني: استحداث تنظيم للعمران، أو إعادة تأهيل تنظيم عمراني – بقرار من وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان - قائم تحققت في إعادة تأهيله مصلحة عامة حضرية، أو أمنية، أو تنموية، أو تحسين جودة الحياة.
المادة السادسة من النظام
يستحق من نزعت ملكية عقاره تعويضاً وذلك وفقاً للآتي:
1- أن تكون قيمة التعويض بناء على القيمة السوقية للعقار.
2- أن تضاف إلى القيمة السوقية -المشار اليها في الفقرة 1 من هذه المادة -عوض عن نزع الملكية نسبته 20% من القيمة السوقية للعقار.
3- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية.
وتحدد معايير وأدلة التقييم الأحكام الخاصة بهذه المادة.
المادة الخامسة من اللائحة
1. يحدد عوض نزع الملكية وفقا لمعايير وأدلة التقييم التي تصدرها هيئة المقيمين المعتمدين لنزع الملكية، ويشارك مع هيئة التقييم خبراء مختصون بالأضرار والتكاليف والتعويضات الناشئة عن النزع الجبري للملكية العقارية أو وضع اليد المؤقت عليها؛ لإضافة ما ينشأ من حقوق عن النزع الجبري إلى القيمة السوقية العادلة التي تختص بوضع أدلتها هيئة التقييم، لتقدير كامل العبء المالي لنزع حق التمتع بالملكية.
2. إذا كان العقار المنزوع يترتب على نزع ملكيته أعباء مالية استثنائية بسبب طبيعة العقار أو استعماله، فيجب أن يشارك استشاري مختص ومرخص في تقدير الأعباء المالية الاستثنائية، بما في ذلك على سبيل المثال العقار المستغل في نشاط صناعي متكامل مع بنية تحتية ذات تأثير جوهري في تكاليف إيقاف النشاط للانتقال إلى عقار بديل وتكاليف هذا النقل، أو منشأة صحية يترتب على نقلها هلاك معداتها، و غير ذلك من الأعباء المالية الاستثنائية.
3. يحدد المقيم عوض نزع الملكية شاملاً الأعباء المالية التي يتكبدها المنزوعة ملكيته بسبب قرار النزع، بما فيها رسوم التراخيص المستخرجة للعقار، المنزوع ملكيته.
4. تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل للعقار المنزوع ملكيته، على أن يكون ما تتحمله الدولة في حدود مبلغ الضريبة المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، وأن يكون ذلك التحمل في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز (6) سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض.
5. إذا كان التعويض عينياً يعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء على العقار البديل -إذا كان أرضاً بيضاء- لمدة عام.
6. إذا ترتب على قرار نزع الملكية تعذر قدرة المنزوع ملكيتهم على شراء مسكن بديل لأسباب تعود لعدم توفر مساكن في منطقة النزع، أو لارتفاع يزيد عن المعتاد في كلفة سكنها، فعلى الهيئة إعادة إسكان المنزوع منهم مؤقتاً ودعم مستفيدي الضمان غير القادرين على شراء السكن البديل، وتصدر الهيئة قواعد الإسكان المؤقت ودعم السكن البديل لمنسوبي الضمان بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية.
تصدر الهيئة قواعد تعويض نزع العقارات المرهونة للمصارف وشركات التمويل العقاري؛ سواءً للقروض العقارية أو الإيجار المنتهي بالتملك أو القروض المدعومة من قبل صندوق التنمية العقارية أو وزارة الشؤون البلدية والإسكان، بما يضمن عدالة ما يطرأ على العلاقة الائتمانية بسبب النزع باعتباره قوة قاهرة، وللمدين الحق بالسداد المبكر؛ وذلك بسداد كلفة الآجل حتى تاريخ سداده للتمويل وتسقط كلفة الآجل عن باقي مدة التمويل
المادة السابعة من النظام
على الجهة صاحبة المشروع تقديم طلب إلى الهيئة للموافقة على البدء في إجراءات نزع الملكية ويجب أن يشتمل الطلب على ما يلي:
1. مخطط المشروع والرفع المساحي.
2. تحديد التكلفة التقديرية الأولية لنزع الملكية، وتحدد اللائحة المعايير اللازمة لذلك.
3. تقديم ما يُثبت الآتي:
أ- اعتماد تكاليف المشروع في ميزانية الجهة صاحبة المشروع إذا كانت جهة حكومية.
ب- الملاءة المالية إذا كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية وتحدد اللائحة الضوابط الخاصة بهذه الفقرة.
4. برنامج زمني لتنفيذ المشروع.
5. دراسة عن الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية المتوقع ترتبها على نزع الملكية.
المادة السادسة من اللائحة
على الجهة صاحبة المشروع قبل البدء بإجراءات النزع القيام بما يأتي:
1. تعد الجهة صاحبة المشروع طلب الموافقة على البدء في إجراءات النزع وفقا لنموذج الموافقة على طلب النزع الذي تصدره الهيئة.
2. الكلفة التقديرية الأولية لنزع الملكية هي الأعمال التي تتخذها الجهة لتقدير التعويض نزع الملكية بكامل مكونات التعويض المستحق وفقا لما حددته المادة (الرابعة) من النظام واللائحة.
3. تنشئ الهيئة في قواعد بياناتها بالتعاون مع الهية العامة للعقار؛ تقنية الذكاء الصناعي لقراءة البيانات المتاحة من مختلف المصادر، ويتاح للجهات المختصة للاستعانة به في التقدير الأولي لكلفة نزع الملكية.
4. يجب على الجهة بذل العناية في التقدير العادل بكامل مكوناته، بحرص وشفافية تحمي الحقوق العامة والخاصة وتحصن المشروعات من اضطراب التمويل.
5. يجب أن تكون كلفة كلٍ من نزع الملكية وإنشاء المشروع معتمدة في ميزانية الجهة الحكومية.
6. يجب أن تكون كلفة نزع الملكية منفصل في جميع ما يرفع عن المشاريع المقترحة، ويحظر التعرض لكلفة النزع لتغطية أي بنود في تنفيذ المشروع.
7. تستعين الجهة بإجراءات التقييم المشار لها في هذا النظام عند تقدير الكلفة الأولية، باستثناء حصر المنقولات فتقدر تقديراً.
8. تعد دراسة الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية من استشاري مرخص له، وفقا لتصنيف تقبله الهيئة.
9. يجب تزامن نزع الملكية – بشكل معقول - مع المدة الزمنية لتنفيذ المشروع.
10. إذا كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية ذات نفع عام، فيجب أن يتوافر لديها الملاءة المالية، وذلك وفقاً للضوابط الآتية:
أ- أن يكون لدى الشركة أو الجمعية ذات النفع العام رأس مال يكفي مدة تنفيذ المشروع والتعويضات المترتبة على نزع الملكية.
ب- ألا تقل قيمة أصول الشركة أو الجمعية عن قيمة التزاماتها (بما فيها الالتزامات المحتملة) بعد صرف التعويضات، وذلك وفقا لآخر قوائم مالية أولية مفحوصة أو قوائم مالية سنوية معتمدة، أيهما أحدث.
ج- إذا تعثر المشروع المنزوع لأجله لأي سبب كان فيعوض المنزوع ملكيتهم عن المدة بين قرار النزع حتى تاريخ إعادة تسليم الأرض إليهم؛ وفق لقواعد وضع اليد المؤقت على العقار المقررة في هذا النظام.
11. تقوم الشركة أو الجمعية بمليء نموذج الملاءة المالية الذي تعتمده الهيئة وتضمينه بالمعلومات الضرورية ذات الصلة بشكل سنوي، على أن يشتمل على تأكيد من رئيس مجلس الإدارة وشهادة تصديق من الخبير الاكتواري ومدقق الحسابات حول الملاءة المالية للشركة دون الجمعية).
12. يستعاض عن شرط "تقديم ما يثبت توافر السيولة النقدية"؛ بتقديم خطاب ضمان بالقيمة الاجمالية.
المادة الثامنة من النظام
1- تتم دراسة الطلب -المشار اليه في المادة 7 من النظام- من قبل لجنة -أو أكثر- تشكل في الهيئة تسمى ( لجنة نزع ملكية العقارات) تكون برئاسة المحافظ -أو من ينيبه -وعضوية ممثل عن كل من: الهيئة ،ووزارة الداخلية، ووزارة المالية، ووزارة الاقتصاد و التخطيط، ووزارة الشؤون البلدية والقروية و الإسكان، وهيئة كفاءة الانفاق و المشروعات الحكومية، ويكون أعضاؤها بمرتبة لا تقل عن الثالثة عشرة أو ما يعادلها، ولها دعوة ممثل -أو أكثر- من الجهة صاحبة المشروع و الجهة المشرفة - إن وجدت - لحضور اجتماعاتها دون أن يكون لهما حق التصويت.
2- تتم دراسة الطلب -المشار اليه في المادة (السابعة) من النظام- في ضوء الآتي:
أ- التحقق من ارتباط المشروع بتحقيق مصلحة عامة وفقاً للنظام.
ب- التأكد من عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض.
ج- الطبيعة المناسبة للتعويض (نقدي/ عيني).
د- الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية للمشروع.
3- في حال تباينت وجهات النظر بين الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -إن وجدت- ولجنة نزع ملكية العقارات، فترفع تلك الجهة الطلب الى رئيس مجلس الوزراء؛ للبت فيه.
4- تعقد اجتماعات اللجنة بحضور رئيسها -أو من ينيبه من الأعضاء- وأغلبية أعضاءها، وتتخذ قراراتها بموافقة أغلبية الثلثين.
5- للجنة نزع ملكية العقارات الحصول على ما تطلبه من معلومات ووثائق لإنجاز أعمالها من خلال طلب تقدمه إلى الهيئة، وعلى جميع الجهات التعاون مع الهيئة في ذلك.
6- يصدر مجلس إدارة الهيئة قواعد عمل لجنة نزع ملكية العقارات.
المادة السابعة من اللائحة
1. تشكل لجنة نزع الملكية لجانا فرعية لفحص طلبات النزع والتحقق من استيفائها للشروط النظامية وتعد توصياتها للجنة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الطلب.
2. تبت اللجنة في الطلبات خلال شهر من استيفاء الشروط النظامية.
3. تحدد قواعد عمل اللجنة معايير تقييم طلبات النزع، وأولوياتها، ومعايير تحقق المصلحة العامة، ومعايير تحديد نوع التعويض، ومعايير دراسة آثار المشروع.
المادة التاسعة من النظام
1. تبلغ الهيئة الجهة صاحبة المشروع بقرار لجنة نزع ملكية العقارات، وذلك خلال مدة 60 يوماً من تاريخ تقديم الطلب وفق المادة 7 من النظام.
2. يصدر المسؤول الأول في الجهة الحكومية صاحبة المشروع أو في الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- قرار البدء في إجراءات نزع الملكية، وذلك في حال موافقة اللجنة وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في المادة 8 من النظام.
المادة الثامنة من اللائحة
1. تُبلغ الجهة صاحبة المشروع من قبل الهيئة خلال عشرة أيام من صدور قرار لجنة نزع ملكية العقارات.
2. يصدر المسؤول الأول في الجهة الحكومية صاحبة المشروع أو المشرفة - بحسب الأحوال –قرار البدء في إجراءات نزع الملكية المحدد بالخرائط خلال ثلاثين يوم من تاريخ تبلغه بقرار لجنة نزع ملكية العقارات.
3. على سبيل الاستثناء يجوز للمسؤول الأول العدول عن إصدار قرار النزع في حال ظهر له مصلحة راجحة من عدولة؛ ويعد مضي الثلاثين يوم المشار إليها في الفقرة (2) من هذه المادة دون إصدار قرار البدء في إجراءات نزع الملكية بمثابة العدول عنه.
4. في حال رغبة الجهة صاحبة النزع زيادة نطاق النزع عما ورد في الخرائط المحددة لمنطقة النزع، فيجب أن تكون الزيادة بقرار نزع جديد.
المادة العاشرة من النظام
لا يجوز إصدار قرار البدء في إجراءات نزع الملكية وفقا للمادة 9 من النظام إلا بعد توفر الاعتمادات المالية او الأراضي البديلة -بحسب الأحوال- المخصصة لنزع الملكية لدى الجهة صاحبة المشروع.
المادة التاسعة من اللائحة
1. يجب أن تكون الاعتمادات المالية للتعويض قابلة للصرف خلال مدة لا تتجاوز ستة أشهر من صدور قرار بدء إجراءات نزع الملكية.
2. يجب أن تكون صكوك ملكية الأراضي البديلة قابلة لنقل الملكية للمنزوع منه خلال مدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر.
المادة الحادية عشرة من النظام
على الجهة صاحبة المشروع فور صدور قرار البدء في إجراءات نزع الملكية؛ اتخاذ الإجراءات الاتية:
1- نشر القرار في الجريدة الرسمية، وجريدة محلية واحدة على الأقل في منطقة العقارات المقرر نزع ملكيتها، ونشره كذلك من خلال الوسائل الالكترونية المتاحة. وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك.
2- إبلاغ الجهات ذات العلاقة ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها بالقرار وموعد بدء أعمال حصر مشتملات العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك وفقا للمادة السابعة والعشرون من النظام.
3- يتحقق إبلاغ مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها الذين يتعذر إبلاغهم وفقاً للمادة (الثامنة والعشرين) من النظام بمرور ثلاثين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية وفقاً للفقرة 1 من هذه المادة.
المادة العاشرة من اللائحة
1. يجب على الجهة الحكومية صاحبة المشروع أو المشرفة عليه نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية خلال عشرة أيام من تاريخ صدوره عبر الوسائل التالية:
أ. الجريدة الرسمية وجريدة محلية واسعة الانتشار في المنطقة والنشر في موقعهما الالكتروني.
ب. الموقع الإلكتروني للجهة صاحبة المشروع.
ج. الرسائل النصية لسكان منطقة النزع، وذلك للجوال المسجل مرجعًا هاتفيًا للشخص في أنظمة وزارة الداخلية، أو وزارة التجارة، أو وزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية بحسب الحال.
د. النشر في الحسابات الرسمية على وسائل التواصل الاجتماعية.
ه. نصب لوحات إعلانية في مداخل منطقة النزع.
2. تُبلغ الجهة صاحبة المشروع أو المشرفة عليه الجهات ذات العلاقة بما فيها شركات الكهرباء والماء، والاتصالات، والبلدية، والإمارة.
3. يتحقق الإبلاغ لأغراض تطبيق النظام بمرور ثلاثين يوما من تاريخ النشر والتبليغ المبينة في النظام واللائحة.
4. يجب أن يتضمن النشر ورسائل التبليغ ما يلي:
أ. خارطة النزع.
ب. موعد بدء أعمال حصر مشتملات العقار.
ج. المستندات المطلوبة ومنها صكوك الملكية للعقارات المقرر نزعها.
د. تحديد الشخص المسؤول وجهة الاتصال، مكانيا وهاتفيا والبريد الإلكتروني.
المادة الثانية عشرة من النظام
على مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها تقديم مستندات إثبات الملكية للعقارات الواقعة ضمن مخطط المشروع، المستوفية للإجراءات الشرعية والنظامية؛ للجهة صاحبة المشروع خلال المدة التي تحددها الجهة صاحبة المشروع على ألا تقل عن 15 يوماً من تاريخ ابلاغ مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها وفقاً للمادة 11 من النظام.
المادة الحادية عشرة من اللائحة
1. يقصد بمستندات تملك العقار الواردة في المادة الثانية عشر؛ صكوك إثبات الملكية..
2. يجب أن يكون صك الملكية محدثاً وساريا.
3. يقدم مالك العقار صك الملكية الموقوف معززا بسبب الإيقاف وتاريخه.
4. إذا كانت ملكية العقار الخاضع لقرار النزع تحت إجراءات الإثبات لدى الهيئة أو وزارة العدل فيقدم مدعي ملكيته ما يثبت ذلك، ولا يصرف التعويض إلا بعد صدور صك إثبات الملكية وفقا للنظام.
5. إذا كان على صك ملكية العقار نزاع يقدم ذو المصلحة ما يثبت ذلك، ولا يصرف التعويض إلا بعد صدور صك إثبات ملكية ساريا وفق النظام.
المادة الثالثة عشرة من النظام
1- تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة- بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم، وذلك لحصر مشتملاته غير المنقولة.
2- على الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال-تشكيل لجنة برئاستها وعضوية الإمارة المعنية ووزارة الداخلية؛ لإنجاز المهمات الواردة في هذه المادة؛ وذلك في حال امتناع أو تعذر مشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها وفقا للفقرة 1 من هذه المادة لأي سبب.
3- دون إخلال بحكم الفقرة 1 من هذه المادة، يشارك ممثل عن الشركة أو الجمعية -بحسب الأحوال- في مهمة دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع، في حال كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية.
4- تعد الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- تقريراً بنتيجة حصر مشتملات العقار غير المنقولة الواقع ضمن مخطط المشروع، يتضمن نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته، وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في تقدير التعويض، مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات والصور وغيرها من أدوات التوثيق البصرية -عند الحاجة- وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
5- يرفق بالتقرير -المشار اليه في الفقرة 4 من هذه المادة- بياناً بأسماء مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها والصكوك والمستندات ذات العلاقة، وتحدد اللاحة الضوابط اللازمة لذلك.
6- يوقع التقرير -المشار اليه في الفقرة 4 من هذه المادة- ممثلو الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكو العقارات المقرر نزع ملكيتها، وكذلك أعضاء اللجنة المشار اليها في الفقرة 2 من هذه المادة، إن وجدت. فإن امتنع أي من مالكي العقارات نزع ملكيتها عن التوقيع أو تعذر -من الناحية العملية- توقيع كافة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أثبت ذلك في التقرير مع بيان السبب، وتثبت الاعتراضات إن وجدت، وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك.
7- للجهة صاحبة المشروع -أو الجهة المشرفة بحسب الأحوال- الاستعانة بالجهات ذات العلاقة؛ لإنجاز المهمات الواردة في هذه المادة، والتحقق من استيفاء مستندات إثبات ملكية العقارات أو الحقوق العينية عليها للإجراءات الشرعية والنظامية، وعلى تلك الجهات التعاون مع الجهة صاحبة المشروع او الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- لتحقيق ذلك.
8- على الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة بحسب الأحوال إعداد تقرير شامل للمهمات الواردة في هذه المادة مرافقاً له التقرير المشار اليه في الفقرة 4 من هذه المادة والمستندات والبيانات المتعلقة بحصر مشتملات العقارات المقرر نزع ملكيتها وتحيله الى الهيئة وذلك خلال مدة لا تتجاوز ستين يوماً من تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية.
المادة الثانية عشرة من اللائحة
1. تعد الهيئة نموذج موحداً للتقرير الشامل للعقار المقرر نزع ملكيته لحصر مشتملات العقار، وعلى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة التقيد به.
2. تدخل لجنة حصر المشتملات العقارات في الأوقات التي يحددها قرار النزع، وللجنة تمديد فترة الحصر بقرار مسبب، وفي كل الأحوال يكون الحصر في أوقات الدوام الرسمي.
3. للمالك الاستعانة بخبير في عمليات الحصر، على نفقته.
4. يوقع المالك الحقل المخصص لإذن الدخول والحصر، ويحدد فيه تاريخ الدخول ووقته ومدته.
5. يجب أن يشتمل التقرير المشار إليه في الفقرة 1 على تعريفا بالعقار وموقعه ورسما مساحيا وتصويرا فنيا رقميا له وتحديدا لأطواله ومساحته واحداثياته وحصرا لمشمولاته، مكونا من نسختين إحداهما تسلم موقعة للمالك، مقارنا بتوقيعه لبيانات إبلاغه بقرار تقدير التعويض.
6. في حال امتناع المالك عن الإذن للجنة بدخول العقار المأهول يصدر الإذن بالدخول من المحقق المختص في النيابة ويوثق المحقق سبب الامتناع، أو تعذره، وتاريخ الدخول ووقته والمأذون لهم به، ويجب أن يصاحب اللجنة امرأة من منسوبي الشرطة المختصة، ويوثق حضورها في محضر الحصر.
7. إذا امتنع المالك أو تغيب فيجب أن يشترك مع اللجنة في الحصر مقيم عقاري مرخص، وعليه التوقيع مع اللجنة إن وافق على حصرها وتقديرها، وإلا دون رأيه ووقعه.
8. يرفق بنموذج المحضر الرسوم والمخططات.
9. يجب أن يشمل الحصر كافة مشتملات العقار غير المنقولة ذات الأثر في تقدير التعويض، بما في ذلك البناء والأسوار والأبواب والنوافذ والمصاعد، ومكونات شبكات الماء والكهرباء والآبار والتكييف والتبريد والاتصالات والطاقة والمزروعات وغيرها مما يمكن أن يكون له أثر في التعويض ويتعذر نقله إلا بتلف أو نقص قيمته، ويشمل الحصر الكمية والنوع والاستهلاك.
10. يتم تقدير التعويض عن مشتملات العقار من المقيم وفقاً للمعايير المعتمدة، وتحدد اللجنة قيمة تعويض مشتملات العقار في بند مستقل في قرارها قيمة التعويض.
11. تعد اللجنة قائمة بأسماء ملاك العقارات، تبين فيه اسم المالك ورقم هويته الوطنية أو رقم إقامته إن كان المالك غير سعودي أو الاسم التجاري ورقم السجل التجاري ان كان المالك شركة وبيانات صك الملكية، ورقم وتاريخ محضر الحصر.
12. إذا كان العقار المنزوع وحدة عقارية ضمن عقار مشترك وجب على اللجنة تقدير تعويض الأجزاء المشتركة وقسمتها على الوحدات بحسب حصة الوحدة في الملكية المشتركة، ويضاف التقدير لتعويض الوحدة العقارية.
13. يوقع المحضر بإجماع، ويجب إثبات الرأي المخالف – إن وجد- وأسبابه، ورد الأغلبية مسببا، ويجب توقيع المحضر من المالك وموافقته على الحصر، وإن كان له اعتراض فيجب تدوين اعتراضه وأسبابه، ورد اللجنة على الأسباب.
14. إذا امتنع أي من ملاك العقارات المقرر نزع ملكيتها عن التوقيع على تقرير الحصر، فللجنة من تلقاء نفسها أن تثبت هذا الامتناع في تقرير الحصر، مع بيان سببه.
15. في حالة تعذر التوقيع على تقرير الحصر من الناحية العملية، فيجب على اللجنة إثبات ذلك في تقرير الحصر مع بيان التعذر.
16. لذوي الشأن الاعتراض على أي إجراء من إجراءات حصر مشتملات العقار غير المنقولة عبر تقديمه مباشرة إلى الهيئة من خلال الوسائل الإلكترونية التي تقرها الهيئة أو عن طريق البريد المسجل، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ قيام اللجنة بإجراء الحصر.
17. يجب أن يُوضح في الاعتراض الأسباب والمبررات التي دعت إليه.
18. تقوم الهيئة ممثلة بلجنة التقييم بدراسة الاعتراضات والبت فيها خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإحالة إليها، ويكون قراراها في هذا الشأن نهائياً.
19. تخطر الهيئة مالكي العقارات بقرار البت في الاعتراض خلال عشرة أيام من تاريخ صدروه. ويُعتبَر انقضاء الميعاد المحدَّد للبتِّ في الاعتراض ودون إخطار مقدِّمه بنتيجة البتِّ فيه بمثابة رفْض لاعتراضه.
20. لا يمنع عدم معرفة مالك العقار محل النزع من البدء في تنفيذ المشروع، على أن تلتزم الجهة صاحبة المشروع بتدوين سجل مستقل مؤرخ لكل حالة على حدة، يُبَين فيه ما يأتي:
أ. اسم المشروع، وصورة من قرار الموافقة على البدء في إجراءات نزع الملكية.
ب. موقع العقار محل النزع، وإحداثياته
ج. محضر لجنة الحصر.
د. المساحة المقتطعة من العقار لمصلحة تنفيذ المشروع، والتصوير الفوتوغرافي للموقع محل النزع.
ه. محضر لجنة التقييم.
ويحفظ هذا السجل لدى الجهة صاحبة المشروع، وتسلم نسخة منه إلى الهيئة للاستفادة منه في أي مطالبة في المستقبل.
المادة الرابعة عشرة من النظام
1- يسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني- ، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين.
2- تتولى الهيئة التعاقد مع المقيمين المشار إليهم في الفقرة 1 من هذه المادة ودفع اتعابهم.
3- يتولى كل مقيم معتمد -بشكل مستقل- اجراء التقييم استناداً الى معايير وأدلة التقييم؛ على أن يعد تقريراً بذلك.
4- على الهيئة تزويد المقيمين بجميع المعلومات التي تمكنهم من انجاز المهمات المسندة إليهم.
المادة الثالثة عشرة من اللائحة
1. يصدر بقرار من المحافظ تسمية لثلاثة مقيمين عقاريين معتمدين لتقدير التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها والعقارات البديلة حال التعويض العيني، وتحديد أجرة المثل لوضع اليد المؤقت وذلك في كل مشروع بمفرده.
2. تعد الهيئة قائمة بالمقيمين العقاريين المؤهلين، ويصدر المجلس آلية تحديد أسعار المقيمين الموحدة.
3. تتولى الهيئة التعاقد مع المقيمين واختيارهم من القائمة المشار إليها في الفقرة 2 من هذه المادة عن طريق القرعة.
4. تعد الهيئة ملفا مكتملا – وفقا للنموذج الذي تعده الهيئة- لكل عقار تقرر نزع ملكيته يتضمن نسخة من صك الملكية، والتقرير الشامل وما أرفق به من مستندات، يسلم للمقيمين العقاريين المعتمدين. وتسلم الهيئة الملف للمقيمين خلال أسبوعين من تاريخ إغلاق أعمال اللجنة المشكلة وفقا للمادة الثالثة عشرة من النظام.
5. يجب أن يكون المقيم العقاري حاصلا على الدرجة المهنية التي توافق عليها الهيئة، وحاصلا على شهادة برنامج التدريب المخصص للتقييم المخصص لنزع الملكية العقارية.
6. إذا كان ملف العقار المقرر نزع ملكيته لم يتضمن البيانات المحددة في نموذج الملف المعد من الهيئة وجب على المقيم إبلاغ الهيئة بالنواقص، وعلى الهيئة تزويد المقيم بها.
7. يصدر المقيم تقرير التقييم وفقا للنموذج الذي تقره الهيئة خلال أسبوعين من تاريخ تسلمه للملف.
المادة الخامسة عشرة من النظام
1. تراجع التقارير -المعدة وفقا للفقرة 3 من المادة 14 من النظام - لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصنيفهم المهني عن مستوى المقيمين المشار إليهم في المادة 14 من النظام؛ وذلك للتأكد من توافق جميع التقييمات الواردة في تلك التقارير مع معايير وأدلة التقييم.
2. يُحدَّد رئيس اللجنة -المشكلة بالفقرة 1 من هذه المادة- بقرار من المحافظ، وتنعقد بحضور جميع أعضائها.
3. إذا ظهر للجنة أن أياً من التقييمات لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم فيستبعد، ويكلف بإجراء التقييم مقيم معتمد آخر وفقا للفقرة 2 من المادة 14 من النظام.
4. تتخذ اللجنة توصيتها بتحديد السعر المتوسط للتقييمات الواردة في التقارير المعد وفقا للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام والمتوافقة مع معايير وأدلة التقييم.
5. يصدر باعتماد السعر -المشار اليه في الفقرة 4 من هذه المادة- قرارٌ من المحافظ، وتُبلغ به الهيئة الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ إحالة التقرير إلى الهيئة وفقاً للفقرة 8 من المادة 13 من النظام.
المادة الرابعة عشرة من اللائحة
1. يشكل المحافظ لجنة مراجعة تقارير التقييم، من المقيمين العقاريين المرخص لهم، لا يقل تصنيفهم المهني عن معدي التقرير من المقيمين المكلفين بقرار المحافظ، ويشترط في أعضاء اللجنة حصولهم على شهادة التدريب المخصص للتقييم المخصص لنزع الملكية العقارية.
2. يصدر قرار اللجنة خلال شهر من تاريخ استلام التقييم ويكون بالأغلبية، ويجب على العضو المخالف تسبيب رأيه، وأن يتضمن القرار مناقشة الأغلبية لرأي العضو المخالف.
3. تسري المدة النظامية للاعتراض على قرار المحافظ من تاريخ تبليغ المالك به عبر بيانات التواصل المحددة في التقرير الشامل.
4. لكل من الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة وذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق التظلم من قرارات قيمة التعويض المقرر خلال ستين يوما من تاريخ ابلاغهم بها أمام الهيئة، وعلى الهيئة أن تبت في التظلم خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه.
5. إذا صدر قرار الهيئة أو الجهة صاحبة المشروع برفض التظلم، أو مضت المدة المحددة في الفقرة السابقة دون البت فيه، جاز رفع الدعوى إلى المحكمة الإدارية خلال ستين يوماً من تاريخ العلم بالقرار الصادر بالرفض أو انقضاء الثلاثين يوماً المذكورة.
المادة السادسة عشرة من النظام
يكون التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها نقداً، ويجوز أن يكون التعويض أو جزء منه تعويضاً عينياً إذا رضي مالك العقار المقرر نزع ملكية بذلك، ويشمل ذلك التعويض بعقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نُزعت ملكية العقار من أجله. وتحدد اللائحة الاحكام الخاصة بذلك.
المادة الخامسة عشرة من اللائحة
1. يحدد المحافظ التعويض العيني الرضائي إذا كان المالك قد وافق عليه في التقرير الشامل.
2. يجب بيان التعويض العيني في نموذج التقرير الشامل متضمنا موقع التعويض العيني، ومساحته، وأطواله، وقيمته المقدرة، وتاريخ نقل الملكية إلى المالك.
3. يجب تحديد المشروع وكلفته ونوع استثماره وعوائده المتوقعة إذا كان التعويض بحصص مالية في المشروع.
4. تنشأ جمعية عمومية لملاك الحصص المالية في المشروع الذي قرر المحافظ الموافقة على التعويض عن نزع الملكية العقارية مقابل حصص مالية في المشروع، وتخضع الجمعية لأحكام الجمعيات العمومية في نظام الشركات، وتمثل الملاك في المشروع حتى إنشاء شركة مساهمة للمشروع.
5. يجب على الجهة المالكة للمشروع أو الجهة المشرفة عليه إصدار دراسة مالية للمشروع صادرة عن مستشار مالي مرخص من هيئة السوق المالية، تتضمن تقدير كلفة نزع الملكية العقارية وكلفة إنشاء المشروع وتقدير عوائده، تكون أساسا مرجعيا لقيمة الحصص المالية.
6. في حال إلغاء المشروع أو تعثره، فيتم تعويض الملاك تعويضاً نقدياً وفقاً للتقييم، ويجوز للملاك طلب إعادة التقييم حال مضي ثلاث سنوات من تاريخ التقييم.
المادة السابعة عشرة من النظام
1- استثناءً من المادة 16 من النظام يجوز - في الحالات التي تكون الجهة صاحبة المشروع جهة حكومية - أن يكون التعويض عن نزع ملكية العقار بأرضٍ منحة بديلة، وذلك إذا كان العقار عبارة عن أرض فضاء، لم تستثمر أو تعمر بأي نوع من أنواع التنمية وأساس ملكيتها منحة حكومية لا تزال ملكاً للممنوحة له، وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذللك.
2- يعفى من تنزع ملكية عقاره ويعوض وفقاً للفقرة 1 من هذه المادة من رسوم الأراضي البيضاء على أرض المنحة البديلة لمدة محددة استثناءً من نظام رسوم الأراضي البيضاء الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/4) وتاريخ 12/2/ 1437هـ، على أن يتفق وزير المالية رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة ووزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان على تحديد تلك المدة.
3- لأغراض تطبيق حكم الفقرة 1 من هذه المادة، يقصد بالتنمية إحداث أي نوع من أنواع الأنشطة، سواء أكان زراعياً أو عمرانياً أو غيره، بما يؤدى إلى تغيير معالم الموقع سواء أكان ذلك لغرض الاستثمار أو غير ذلك.
4- يعد تاريخ نشر قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لتقرير حالة التنمية على الأرض وفقاً للفقرة 3 من هذه المادة.
المادة السادسة عشرة من اللائحة
إذا كان العقار المراد نزع ملكيته أرض فضاء غير منماة، يجوز للجهة صاحبة المشروع التعويض عنها بأرض بديلة بالشروط الآتية:
1. إذا كانت الجهة صاحبة المشروع جهة حكومية.
2. إذا كانت الأرض الفضاء لم تستثمر أو يتم تنميتها.
3. إذا كان أساس ملكيتها منحة حكومية وما زالت في ملكية الممنوحة له، ولم يتم التصرف فيها بالبيع أو التنازل عدا حال انتقال ملكيتها بالميراث للخلف العام للممنوحة له.
4. ألا يكون الموقع تغيرت معالمه الناتج عن استغلال الأرض بأي وجه من وجوه الاستثمار والتنمية شريطة أن تتجاوز نسبة التنمية من مجمل مساحة الأرض نسبة يحددها المجلس.
5. في حال عدم بلوغ نسبة التنمية للأرض المنزوعة للنسبة المشار إليها في الفقرة 4 أعلاه؛ فيخير الملاك بين التعويض العيني لكامل الأرض المنزوعة ملكيتها؛ أو التعويض نقداً عن المساحة المنماة والتعويض عينياً عن باقي المساحة الغير منماة.
6. إذا كانت الأرض من منح ذوي الدخل المحدود أو الجامعيين ونحوهم، فيجب أن تكون منافع الأرض البديلة مماثلة أو أعلى للعقار المنزوع منه، بما في ذلك منافع خدمات البنية التحتية والتجارية والصحية وغيرها.
المادة التاسعة عشرة من النظام
يعد تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية أساساً لحصر وتقييم العقار المقرر نزع ملكيته، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك على العقار من تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو بناء، أو إحياء أو غرس أو نحو ذلك.
يُعد تاريخ وقوف المقيمين – المشار إليهم في المادة 14 من النظام- على العقار المقرر نزع ملكيته أساساً لتقييم هذا العقار.
المادة العشرون من النظام: اعتماد المساحة الأقل عند اختلاف الصك عن الطبيعة
إذا اختلفت مساحة العقار المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار بحسب وضعه على الطبيعة، يقدر التعويض حسب المساحة الأقل، وذلك دون إخلال بحقوق مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها في إثبات ملكيتهم للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
المادة الثامنة عشرة من اللائحة
1- يحدد في محضر الحصر الجزء الذي لم يدخل في التعويض ومشتملاته سواءً كان هذا الجزء غير مشمول بالصك أو شمله الصك، ولكنه بخلاف الواقع.
2- إذا ثبتت ملكية الجزء الذي لم يدخل في التعويض استحق المالك التعويض المقابل لهذا الجزء وفقا لتقدير التعويض عن الجزء السابق.
المادة الحادية والعشرون من النظام
إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار فيتبع في ذلك ما يلي:
1. تقدر قيمة مساحة الجزء المنزوع ملكيته والبناء والغراس المقام عليه؛ إذا كان الجزء الباقي من الأرض أو البناء أو الغراس قابلاً للانتفاع به، وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، وتضاف إلى هذه القيمة تكاليف إصلاح وترميم الجزء المتبقي من البناء مضافاً إليها تكاليف ما نقص من قيمة الجزء المتبقي من الأرض والبناء والغراس.
2. تقدر قيمة مساحة الجزء المنزوع ملكيته فقط، وقيمة كامل البناء أو الغراس مضافاً إليها ما نقص من قيمة الجزء الباقي من الأرض؛ إذا كان الجزء الباقي من البناء أو الغراس بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع غير قابل للانتفاع به وكان الجزء الباقي من الأرض بعد الاقتطاع قابلاً للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، وتتولى الجهة صاحبة المشروع هدم وإزالة الجزء الباقي من البناء والغراس؛ مالم تتفق مع مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها على بقائه ولم يكن هناك خطر يترتب على ذلك، أو يتعارض بقاؤه مع الخطط العمرانية للمدينة، وتحدد اللائحة الاحكام المتعلقة بذلك.
3. تنزع ملكية كامل العقار -أرضاً وبناءً وغراساً- إذا كان الجزء الباقي من أرض العقار بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع غير صالح للانتفاع به وفق التعليمات الفنية المطبقة في المنطقة، أو كانت تكاليف إصلاح الجزء الباقي من العقار تساوى أو تفوق تكاليف نزع الملكية.
4. تتولى الجهة صاحبة المشروع تقدير قابلية الجزء الباقي من العقار ومن البناء ومن الغراس للانتفاع به، وذلك بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة البيئة والمياه والزراعة، إذا كان العقار زراعياً؛ واستكمال ما يلزم في هذا الشأن وفقاً للآلية المشار إليها في المادة (الخامسة عشرة) من النظام.
المادة التاسعة عشرة من اللائحة
1. إذا اقتصر نزع الملكية على جزء من العقار وكان الجزء الباقي من الأرض بعد اقتطاع ما يحتاج إليه المشروع قابلا للانتفاع به، وكان البناء أو الغراس غير قابل للانتفاع به، فتتولى الجهة صاحبة المشروع هدم وإزالة الجزء الباقي من البناء والغراس وفقاً للأحكام والضوابط الآتية:
أ- أن يكون هدم البناء وإزالة الغراس على نفقة الجهة صاحبة المشروع.
ب- أن يكون الهدم أو الإزالة تحت إشراف مهندس معتمد لدى الهيئة.
2. يجب تسليم الجزء الصالح للانتفاع من البناء أو الغراس لمالك العقار بالحالة التي كان عليها قبل الهدم أو الإزالة وإلا تم التعويض عن الأضرار التي أصابت المبنى والأنابيب والاسوار، والغراس.
3. يجوز لملاك العقارات المشار إليها في هذه المادة، طلب بقاء الجزء المتبقي من البناء أو الغراس إذا لم يكن هناك خطر يترتب على ذلك أو يتعارض بقاؤه مع الخطط العمرانية للمدينة. كما يجوز لهم طلب الاستفادة من الجزء الباقي من العقار، إذا كان هذا ا
