تفاوتت مخالفات نظام المساهمات العقارية لتتناسب مع درجة المخالفة، كما جاءت متدرجة بحيث تشمــــل الإنذار، وإيقــــاف الترخيــــص أو إلــــغــــاءه، وغــــرامــــة مالية تصل إلى 10 ملايين ريال، ومنع المرخــــص له أو مديــــر المساهمــــة العقارية من القيام مستقبلاً ﺑﺄي عمل مرتبط ﺑﺎلمساهمات العقارية لمدة تصل 10 سنوات.
كما تصل عقوبة بعض المخالفات الواردة في النظام إلى السجن لمدة تصل 3 سنوات، بينما تحـــال بعـــضها إلى النيابة العامة للتحقيق فيها والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.
يساهم في زيادة المعروض من المنتجات العقارية
وسيسهم النظام الذي سيكون نافذاً في نوفمبر المقبل، في زﻳﺎدة المعروض من المنتجات العقارية التجارية والسكنية، وزيـــادة قنـــوات التمـــويـــل للمطـــوريـــن العقاريين، والقنوات الاستثمارية للراغبين في الاستثمار، وتعزيز ثقة المستثمرين في القطاع العقاري بالمملكة.
ويقضي النظام على المساهمات العقارية العشوائية وغير النظامية، مع مساهمته في حوكمة أعمال الرقابة والامتثال، وخلق فرص استثماريـــة واعدة للمنشآت الصغيرة والمتوسطة في السوق العقاري، واستدامة نشاط التطوير العقاري وفتح فرص عمل في هذا النشاط.
كما يهدف إلى تنظيم نشاط المساهمات العقارية، ورفع مستوى الشفافيـــة والإفصاح في نشـــاط المساهمات العقارية، وحماية حقوق جميع أطـراف المساهمة العقاريـــة، إلى جانب حوكمة المساهمات وتنظيمها وأتمتة جميع إجـــراءات طرحها حتى إنهائهــــا "إقفالها".
ويُعرف النظام القواعد والأحكام العامة والموضوعية الملزمة التي تنظم نشاط المساهمات والتي صدرت بموافقة مجلس الوزراء، بينما اللائحة التنفيذية للنظام هي الأحكام والنصوص الإجرائية للإحكام الواردة في النظام والتي ستصدرها الهيئة العامة للعقار خلال 120 يوماً من تاريخ صدوره بالتنسيق مع هيئة السوق المالية.
يتيح الفرص للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباحه
أما المساهمات العقارية فتُعرف بأنها مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ويكون ذلك بتملك عقار وتطويره إلى سكني، تجاري، أو صناعي، أو زراعي وغير ذلك، ثم بيع وإنهاء المساهمة ولا يشمل ذلك الصناديق الاستثمارية العقارية والتي تعد برنامجًا استثماريًا عقاريًا مشتركًا يهدف إلى إتاحة الفرصة للمستثمرين فيه للمشاركة جماعياً في أرباحه، كما يتم تداول وحداته في السوق المالية، بينما المخول له بالحصول على ترخيص المساهمة وفق النظام هو المطور العقاري المرخص والمؤهل من الهيئة العامة للعقار.
ويتمثل أبرز أدوار الهيئة العامة للعقار بحسب ما ورد بالنظام، في تنظيم النشاط وفقا لما يحدده النظام واللائحة، وإصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، وتصنيــف المساهمات العقاريــة بحســب الحجــم أو النــوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها.
كما تتولى وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية، ووضــع شروط تأهيــل وتصنيــف ممارسي نشاط المساهمات العقــاريــة، ووضــع أسس تحدد استحقاقــات المرخص له نظير أتعابــه، وما يتقاضاه من عمولات، والرقابــة والإشراف على المساهمــات العقاريــة.
تنظيم سجل المساهمين الخاص ﺑﺎلمساهمة العقارية
أما أدوار هيئة السوق المالية تتمثل في تنظيم سجل المساهمين الخاص ﺑﺎلمساهمة العقارية وهو سجل تقيد فيه أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث في ملكية حصصهم، وكذلك الموافقة على طرح المساهمة العقارية للإعلان عنها وتسويقها وتحصيل القيمة المالية مقابل حصص المساهمة، وإصـــدار شهـــادة المساهـــمـــة العقاريـــة التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية.
وحدد النظام أطراف المساهمة العقارية، في الُمساهم، والمطور العقاري، ومدير المساهمة، وجمعية المساهمين، مشيراً إلى أن المساهم هو الشخـــص الـــذي يمـــلك حصة مشاعـــة في المساهمة العقارية، والمرخص له وهو المطور العقاري المؤهـــل والمصنف، ومرخص من الهيئـــة العامـــة للعقار لممارســـة نشـــاط المساهمات العقارية ويعتبر المسؤول عن جميع ما يتعلق ﺑﺎلمساهمة العقارية تجاه المساهم، وكذلك المشرف على أعمال مدير المساهمة العقارية، وتمكينه من القيام بواجباته.
أما مدير المساهمة هو الشخص المعين لإدارة المساهمة العقارية من قبل جمعية المساهمين ويعتبر هو المكلف بإدارة المساهمة العقارية وفق ما ستحدده اللائحة من اشتراطات ومتطلبات، وصلاحيات، ومهام، ومسؤوليات.
فيما تتشكل جمعيــــة المساهمين من جميع المساهمين المسجلين في سجل المساهمة العقارية، يرأسها المرخص له "المطور العقاري" أو من يمثله، كما حق لجميع المساهمين حضور اجتماعاتها، ويمكن عقدها والتصويت على قراراتها إما حضورياً أو عن طريق وسائل التقنية الحديثة.
وتكون الموافقة على طرح المساهمة بحصول المطور العقاري على ترخيص المساهمة العقارية من الهيئة العامة للعقار لتكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية لها وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة، كما يقوم المطور ﺑﺄخذ الموافقة على طرح المساهمة العقارية والإعلان عنها وتسويقها وجمع القيمة المالية لحصص المساهمين من قبل هيئة السوق المالية.
واشترط النظام أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكًا بموجب صك ملكية ساري المفعول ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته وحاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة وفقا لما ستحدده اللائحة.
وبحسب النظام يحدد رأس مال المساهمة العقارية الذي على أساسه يُحتسب عــــدد الحصص ومقدارهــــا من خلال التكلفــــة التقديرية من قبل جهة تقييمية مُرخصة بعد موافقة الهيئة العامة للعقار، وهيئة السوق المالية وفقًا لما ستحدده اللائحة، بينما للهيئة اشتراط إضافة مبلغ احتياطــــي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز 15٪ من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة، على أن يكون التصــــرف ﺑﺎلمبلغ الاحتيــــاطي بموافقة الجمعية، ويعاد للمساهمين في حال عدم التصرف به.
كما يحق للمساهــــم الاشتراك في المساهمــــة العقارية بحصة عينية أو نقدية، فيما يقسم رأس مــــال المساهمــــة العقارية إلى حصص متساويــــة القيمة والحقــــوق وتــــكــــون مسؤولية المساهمين فــــي حدود مــــا يملكون من حصص في المساهمة العقارية.
ويكون صافي أصول المساهمة العقارية من أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أي حق في أموال المساهمة العقارية أو أصولهــــا عدا مــــا يملكونــــه من الحصص في المساهمة العقارية. يجب أن يكــــون للمطــــور العقاري المرخص له إقامــــة المساهمــــة نسبــــة معينة في المساهمــــة ستحددهــــا اللائحة.
ويحق المساهمــــين في المساهمـة العقاريــــة التصرف بحصصهم "بيع وشراء"، كما يمنع النظام الإقراض من رأس مال المساهمة العقــارية ويتيح الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، بينما يتم إيداع جميع العوائد المالية المتعلقة ﺑﺎلمساهمة العقارية مباشرة في حساب الضمان.
ووفق النظام يتم إقفال المساهمة العقارية بعد الانتهاء من أعمال التطوير العقاري المحددة يتم تقييم أصول المساهمة العقارية من مقيمين معتمدين، وبيع أصول المساهمة العقارية عن طريق "البيع المباشر أو المزاد العلني" ثم توزيع أرﺑﺎحها عـــلـــى المســـاهـــمـــين وفـــق حصصهـــم.
وحدد النظام انقضاء المساهمة العقارية، بانقضاء المدة المحددة لها، أو بيعــهــا وفــقــًا لأحكــام النظام واللائحة، أو استحالة تحقق الغــرض الذي أُسست من أجلــه، وإلغاؤها وفقــًا لأحكــام، أو صــدور حــكم قضائي نهائي بتصفيتــها.
